调研报告是调研工作的文字记录，是完成一项举措的书面参考，调研报告的写作可以使我们及时记录调研内容，以下是大爱范文网小编精心为您推荐的房地发调研报告通用7篇，供大家参考。
房地发调研报告篇1
一、我县房地产行业现状
20xx年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县8个开发企业先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积10。7万平方米，全年竣工住房面积12。6万平方米，人均增长0。3平方米。目前，县城居民人均居住面积已达28。8平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积0。27万平方米;存量住房上市交易127户，面积1。3万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。
二、存在的问题
近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：
一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开发企业部分开发项目未取得《商品房预（销）售许可证》就擅自进行商品房预售;少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的“永胜花园”缺《商品房销售管理办法》的有关规定;茂泰房地产开发公司开发的“鑫隆佳苑”缺《商品房销售进度表和价目表》。
二是物业管理不完善。物业管理面太窄;市民居住消费现象更新的问题;管理人员服务工作不能满足住房要求的问题;物业管理资金难以到位的问题等。
三是住房保障体系不健全。在经济适用房、廉租房建设管理中，住房保障体系健全还不够;“两房”建设工作创新力度还不够。
三、几点建议
1、放开搞活，培育住房二级市场
在20xx年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续;必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化;必需明确住房交易优惠政策，降低税费;必需培育和规范房地产中介服务市场;
2、规范市场，着力监管与服务
在规范房地产市场管理方面，应在“监管和服务”上下功夫。一是把好开发企业准入关。对申报房地产开发资质的企业从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。不仅认真审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预（销）售的监督和管理。严格执行预（销）售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度和管理力度。三是认真做好开发企业资质年检工作。
3、突破难点，建立物业管理机制
一是加大宣传，转变观念。向社会开展广泛的宣传教育活动，提高物业管理的社会整体意识。开展形式多样的`文明、安全、法制、物业管理知识的宣传教育，不断向住户灌输现代文明新的居住消费观念，增强住区群众配合和接受物业管理的自觉性和积极性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指导和监督物业管理工作。发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作给予大力支持，有效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等;新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮和管理;房屋设备、设施维修和更新;环卫、道路、绿化、消防、治安管理和维护等。三是出台政策，建章立制。争取政府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利和义务，具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。物业管理企业与业主要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道。
4、完善住房保障体系，全面推进廉租住房建设
一是建立责任制体系，切实加强“两房”建设管理和监管。建立领导机构，设立专人负责，严格操作规程，实行一级对一级负责，强化抓“两房”建设工作责任意识。二是依法依规运作，积极稳妥推进“两房”建设工作。按照县政府《关于推进崇仁县经济适用住房 和廉租住房建设实施意见》的要求，坚持科学运作，规范操作规程，采取电视宣传、组织宣传车上街、在县城人流密集的主要街道咨询服务和散发《公告》材料、三榜公示以及将经济适用房和廉租住房公开摇号活动制作电视新闻滚动播放等形式，向社会广泛开展“两房”政策、运作情况进行宣传。建立申请申购、填表登记、入户调查、审核确认、建档管理制度。启动“三级审核、三榜公示”等工作，严格做到对“两房”合理合规的使用，并建立“两房”建设工作重大事项报告、统计报表、责任追究等制度。三是加大业务工作技能，进一步落实住房保障运行环境。四是创新思路、加强“两房”建设。要用创新思路来解决业务工作中遇到的复杂问题和打造“两房”建设领域。通过工作的不断创新，进一步为政府解决困难家庭的住房问题决策提供科学依据，不断提高“两房”建设发展思路，使“两房”建设这项‘民生工程’又好又快地发展，造福于民。
房地发调研报告篇2
当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选，房地产调研报告。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。xx年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。xx年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，xx年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。xx年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了xx年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。xx年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从xx年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。xx年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;xx年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，xx年为3.32%,xx猛增至13.25%，xx年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，xx年---xx年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。xx年全县总投放为16亩;xx年总投放为98亩，是上年的6倍;xx年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。xx年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，xx年为10.59亩，xx年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。xx年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的`到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位，调查报告《房地产调研报告》。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。xx年至xx年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。xx年-xx年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从xx年开始，预售面积超过了销售面积。xx年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。xx年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;xx年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，xx年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，xx年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，xx年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，xx年共成交184起，面积16396.17m2，xx年共成交243起，面积20405.54m2，xx年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。
(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出
房地发调研报告篇3
两港一城建设热潮和城市化进程的加快，推动了我区房地产市场的蓬勃发展。目前，房地产业在我区经济发展中发挥着重要作用。房地产行业直接税收入约占总税收的15%，相关税收占总税收的30%；如果加上契税收入，就占36%。随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产业在税收中的支柱作用将更加明显。
最近，中央政府和市政府相继出台了房地产市场调控政策。对于对外部环境敏感的房地产行业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清本地区房地产市场的现状，客观分析政策对房地产走势的影响，进而研究并提出相应的对策和建议，对保持本地区房地产市场的持续健康发展具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资37.3亿元，其中住宅投资23亿元；商品房建筑面积489.9万平方米，销售量100万平方米。今年以来，我区房地产业的发展有以下特点:
1.房地产投资保持了较高的增长率
近年来，我区巨大的开发建设形势和房地产市场的热度，使得房地产开发商对我区房地产市场的前景看好。今年上半年，我区房地产开发继续保持去年以来的快速增长势头。1-6月，房地产开发平均增长率为42.2%。具体趋势见图1。其中，住房建设在房地产开发投资中占有突出地位，占房地产开发总投资的62%；今年商业楼宇的增长率持续上升。2-6月累计增长率分别为2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；写字楼开发投资也保持了10倍以上的增长速度。
2.房地产销售势头明显下降
今年，我区商品房销售面积和销售额同比增长率逐月呈下降趋势，2-6月的增长趋势如图2所示:
从商品房预售情况来看，下降趋势明显。1-6月，小区预售3940套，总面积50.6万平方米；与去年同期相比，预售单位数量和面积分别下降了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望态度，我区3月份商品房预售量大幅下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，较3月份下降44.3%。5、6月份预售水平继续走低，每月预售385套，总面积约5万平方米。
3.房地产平均价格持续上涨
今年以来，中央政府和市政府频繁出台相关政策来规范房地产市场，但年后，房地产市场进入了新一轮的快速上涨。由于土地的稀缺，人们对住房改善的实际需求的支持，以及“跟着涨而不是跟着跌”的投资心理，我区的房价也呈现出持续上涨的趋势。
自20xx年以来，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速上涨，年、年、年房价分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达每平方米5590元，同比上涨20%；存量房均价达到每平米5000元，同比上涨47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
随着房地产价格持续上涨，房地产市场投机现象严重，中央政府将把防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，我市也出台了一系列相关政策，加强对房地产行业的调控。中央和市政政策主要通过以下几个方面来规范住房市场:
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委发布《关于稳定房价的意见》，规定各地要根据房地产市场的变化，及时调整土地供应结构、供应方式和供应时间；对于房价上涨过快的地方，适当提高住宅用地在土地供应中的比重，重点增加低价普通商品房和经济适用住房建设用地供应；严格控制高档住宅用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行发布调整商业银行自营个人住房信贷政策，规定在房价上涨过快的'城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由20%提高到30%，个人住房贷款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国家税务总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日以后，个人出售购买不满2年的房屋，全额征收营业税，同时对20xx年6月1日以后购买非普通房屋的，全额征收3%的契税。
：
——房地产发展目标的调整。20xx年，全市《工作报告》确立了“以住宅、市民消费、普通商品房为主”的“三大”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。全市加强新建建筑网上备案，2月18日启动“网上二手房”试运行，增强房地产信息透明度，严厉打击非法炒房企业。
-房地产供给结构调整。大力调整供应结构，增加中低价普通商品房供应，以配套商品房为主。20xx年，全市计划启动配套商品房和1000万平方米中低价商品房建设。
短期内，宏观政策的调整将对我区房地产投资和建设产生直接影响，这将关系到财政收入、固定资产投资和第三产业增加值等重大经济目标的完成；同时，稳定房价政策的出台导致市场观望气氛浓厚，房地产市场尤其是二手房市场的交易量将出现更大幅度的萎缩，我区房地产业的发展将产生一定程度的“慢刹车”效应。
但从长远来看，宏观政策调整将有效消除我区房地产市场的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居民消费的目的，有利于我区房地产市场持续健康发展，主要发挥以下作用:
——合理控制房地产投资开发金额。通过调整抵押贷款利率和税收政策，可以减少房地产市场的投机成分，揭示真实的市场需求，合理引导房地产投资和开发。同时，通过严格的土地供应，可以有效防止过度开发。
——缓解房地产行业供需矛盾。通过加大配套商品房和低价商品房建设，调整房地产供应结构，满足普通百姓住房需求，有效缓解房地产行业供需矛盾。
——适度稳定房地产价格。考虑到“两港一城”建设的影响，浦东板块的影响，以及基础设施建设的加快，我区的房地产价格将继续上涨。但期房限量转让、税收调整、商品房网上登记等政策措施，将有效稳定房价过度上涨，稳定其上涨。
三、积极应对保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基础相对较低，以及近期“两港一城”开发建设的历史机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有较大的发展空间。最近的房地产调控政策将使我区正在发展的房地产市场进入一个调整-巩固-完善的阶段，并日趋成熟。为了保持我区房地产市场的持续健康发展，目前应注意以下几点。
1.加强对房地产价格的监控
及时掌握我区房地产价格动态和趋势，建立科学有效的房价监测预警系统，加强房地产市场调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监控土地出让价格、新建商品房和存量住房交易价格；目前，应特别注意加强对住宅商品房价格的监控。加强对房价的季度和年度分析预测，包括待售土地面积、房地产开发投资额、新建商品房建筑面积、竣工面积、销售面积、空置面积和空置率、市场平均价格、变化及原因等。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2.加强房地产项目跟踪管理
建立房地产项目跟踪联系网络，及时反馈项目进度，发现问题，协调问题，解决问题。确保房地产企业按照政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，通过统一招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权。同时，严格办理房地产企业的土地使用、项目设立、规划、建设和销售手续。做好房地产项目的市场准入，严格审查房地产开发企业资质，对抽逃注册资本、项目资本金、无证或超越房地产开发经营范围的行为，要依法严厉打击。
3.有计划、有步骤地规划房地产开发
房地产开发要与我区经济发展和城市建设总体规划相结合，根据轨道交通等基础设施建设编制房地产开发规划，合理预留开发空间，通过城市规划达到引导房地产开发、带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监管，通过房地产市场的信息透明，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业把握市场状况，根据市场运行状况合理安排发展规划。
4.合理引导住房主体的需求
中低收入者、新增城镇职工、推进城市化的人群、进城务工人员、城市困难家庭是社会对住房的主要需求。为了满足这一需求，市政府今年大力推进配套商品房和廉租房建设，同时加大廉租房建设力度。我区应以此为契机，积极引导商品房开发向普通住房建设转变，改善住房供应，完善住房功能，提高住房质量。同时，结合我区发展建设和城市化进程的实际，引导居民合理消费住房，促进主体需求合理化。
房地发调研报告篇4
一、 中国房地产业
(一)中国城市化建设与房地产;
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放35年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。至20xx年，中国的城市化率为52.57%。这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的.发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。
(二)中国房地产现状及宏观政策 针对部分地区房价过快增长及房价过高，20xx年到20xx年期间，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土
地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从20xx年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。20xx年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：
1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
3、增加普通商品住房及用地供应。20xx年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实20xx年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。20xx年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 由上政策细则可见，国家政策由此前的抑制投机，实际转向支持房地产业，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走向理性化，规范化。从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。
贵阳市行政区位概况及经济指标
①、行政区位概况：贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。
贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。截止xx年底人口约450万，是贵州省第一大城市。
贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、
洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4a级旅游区6个，国家3a级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。
②、经济指标：xx年全市实现生产总值1700亿元，增长17%左右;财政总收入480亿元，增长20%;公共财政预算收入236亿元，增长26%;全社会固定资产投资2480亿元，增长55%;城市居民人均可支配收入达22525元，增长16%;农民人均纯收入达8871元，增长18%。
房地发调研报告篇5
房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践_活动，笔者近日先后到__市房地产产权产籍监理(市场)处、__市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房(二手房)市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。
一、我市二手房市场的现状及原因分析
__年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。
(一)1-2月我市二手房交易情况
__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%;其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%;其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。
(二)1-2月我市二手房价格情况
__年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。
(三)我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1、还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2、二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的`只有银行和广大购房借款人。
3、各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问题的对策和建议
(一)进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。去年11月__市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出：市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30%降低至20%，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30%。在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。这一政策的出台，使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，__年我市的房地产市场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是我市的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。
(二)尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：
1、有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。
2、各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。
3、各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。
(三)继续推行存量房(二手房)交易资金托管业务。存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托管部帐户，由托管部出具“托管凭证”，作为办理房地产权证的要件之一，这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。__市存量房(二手房)交易资金托管部成立于__年12月21日，至今方便了近千户的宜城人民，起到约束房地产中介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。
(四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司，制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司;提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。
房地发调研报告篇6
自20xx年年初以来，面对宏观经济下行的压力，国家和地方各级政府相继出台了一系列支持房地产业稳需求、去库存、控风险、促转型的房地产新政策。20xx年11月10日，习在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时对房地产业提出了明确的指导意见，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。随后，中央经济工作会议将房地产去库存确定为20xx年我国五大经济任务之一，在国务院常务会议上也明确提出，以加快户籍制度改革带动住房等消费。至此，因地施策，分类调控，促进房地产业平稳健康发展成为地方各级政府的一项新任务。
近日，市委党校科干二班第五调研组分别到市房管、规划、国土等多个职能部门进行走访，了解了我市房地产库存整体情况和积压的主要原因，与万达、碧桂园、飞扬、葡萄园、汉通等多家房地产企业的高管进行座谈，听取了他们对我市房地产化解库存的意见。通过全组成员共同商榷，形成一致意见，撰写此调研报告。
一、我市中心城区房地产库存情况
截至20xx年12月31日，中心城区累计库存商品房389.63万平方米，同比增长16.13%，去化周期29个月，其中商品住房商品住房达到263.4万平方米，同比增长31.8%，去库存化周期23个月，比20xx年末下降1个月，非住宅库存126.23万平方米，去化周期63个月。
1、从中心城区商品房类型结构看，住宅263.4 万平方米， 占待销商品房总数的67.6%，工业厂房7.36 万平方米、占1.89 %，商业101.87 万平方米、占 26.15%，办公6.48 万平方米、占1.66 %，其他10.51 万平方米，占2.7 %。
2、从中心城区商品住房面积看，单套建筑面积90平方米以下的普通商品住宅7061套、 49.05万平方米，分别占总数的28.16 %、18.61%；90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59万平方米，分别占总数的46.91%、47.27%； 120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83万平方米，分别占总数的18.9%、23.29%；144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54万平方米，分别占总数的6.03%、10.83%。
3、从中心城区商品房销售情况看， 20xx年，中心城区共销售商品房16124套、156.07 万平方米，同比分别增长16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38万平方米，同比分别增长18.38%、20.59%。其中单套建筑面积90平方米以下的普通商品住宅 2118 套、 16.52万平方米，分别占总数的17.45 %、12.39%；90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18万平方米，分别占总数的79.08%、81.86%；144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68万平方米，分别占总数的3.47%、5.76%。
截止今年3月底，中心城区库存商品房367.74 万㎡，比去年年底减少21.89万平方米，去化周期26个月，较去年年底减少3个月；其中商品住房242.65 万㎡，去化周期19月，较去年年底减少4个月。
从上述数据可以看出，20xx年我市中心城区商品房库存量和销售量均出现增长，增长幅度基本相同，截止今年3月底，虽然库存量有所减少，但库存量偏大的局面仍未改变。
对比相似情况的十堰市，我市房地产去库存压力也大体相同。据房产在线统计，截止到20xx年6月30日，十堰城区累计可售住宅套数为41062套，同比增长14%，累计可售住宅面积为4538983.72平米，同比增长13.9%。其中张湾区累计可售现房3943套，面积约411485.26平米，茅箭区累计可售现房11536套，可售面积1323384.19平米，白浪区可售现房843套，可售面积约93613.05平米，各区域都有大量的可售现房。而根据十堰目前现状，每年能够消化掉的房源大约在15000套左右。就此看来，仅截止于6月30日止的房源库存就需要三年的时间来消化。
二、我市房地产库存量偏大的主要原因
1、土地供应量过大。受本地财政依赖土地收入和前几年房地产火热的影响，20xx年以来，荆门和国内、省内很多三、四线城市一样，出现了土地供应节奏过快的局面，据不完全统计，截至20xx年年底，我市中心城区通过招拍挂方式出让但还没有动工的房地产开发用地超过4000亩，而据分析，每年市场需求量大约不会超过1000亩，也就是说，现行已经出让的土地的消化期将超过4年，土地存量仍处于高位。
2、市场需求相对不足。房地产市场需求大致分为自住性需求、改善型需求、投资投机性需求和被动型需求。从自住型需求来看，新型城镇化是增加商品房销售的重要动力，不仅需要土地、户籍等制度的配套配套，还需要确立产业支撑。然而荆门实际情况是，传统产业的升级换代还存在一定的难度，城市的凝聚力、辐射力相对不足，加上人口红利的逐渐消失，进城人口每年增幅不大，新增购房需求并不充足。从改善型需求来看，90年代初期购买房改房的各级党政机关和企事业单位的干部职工成为市场的主体，但由于近3年来开工建设了3298套、29.68万㎡的企业职工集资建房和20xx套、38.432万㎡的天鹅小区团购房，分流了相当部分的有效需求。从投资投机性需求来看，尽管省、市出台了刺激楼市的若干意见，但对楼市起决定作用的宏观经济环境没有得到根本性改变，再加上房产税、住房信息联网、不动产统一登记等潜在因素影响以及住房价格的持续走低，我市投资性需求受到抑制。从被动型需求来看，我市三化同步建设和棚户区改造步伐虽然大大加快，但被征收人基本选择原地产权调换，在市场上主动购房的需求不足。综上所述，土地供应过大与市场需求不足的叠加是造成商品房库存量过大的主要原因。
3、市场信心不足。受国际金融危机感和全国房市调整大环境的影响，消费者信心不足，认为商品房还有一定的降价空间，持币观望气氛浓厚。
三、我市已采取的去库存措施
针对我市商品房库存量大、消化周期长的实际，20xx年以来，我市在控制新增总量的同时，把去库存作为惠民生、稳市场、促发展的重要举措来抓，出台了一系列措施消化库存商品房，取得一定的成效。
1、政策引导去库存。从20xx年9月至今，我市出台了《关于促进全市房地产市场持续健康发展的实施意见》（荆政办发[20xx]50号）、《关于创新保障性住房供应方式的指导意见》（荆政办发[20xx]38号）、《关于进一步放宽住房公积金个人贷款和提取政策的通知》、《关于调整住房公积金个人贷款和提取政策的通知》等文件，从支持合理住房消费、完善住房保障体系、加大金融支持力度、完善土地供应机制、优化房地产市场环境、加强房地产行业监管等方面激活楼市，政策主要亮点体现在二个创新（创新保障性住房房源筹措方式、创新棚户区改造安置方式）、三个调整（调整普通商品住房缴纳契税的基数、调整个人普通住房再次上市交易的计算时间、调整商品房预售许可条件）和五个放宽（放宽贷款条件、放宽唯一住房条件、放宽普通住房标准 、放宽购房落户条件、放宽住房公积金贷款和提取政策、放宽商品房价格和户型调整限制）。该系列文件的出台，大大提振了市场信心，促进了市场的活跃。特别是《关于创新保障性住房供应方式的指导意见》明确提出，逐步减少或停止政府直接投资集中新建保障性住房，采取政府采购的方式，按照价格合理、面积合适、质量合格的原则从市场上收购存量商品房作为保障性住房和安置房房源，鼓励开发企业将符合条件的商品住房转轨为保障房， 鼓励有实力的房地产开发企业、民间资本收储存量商品住房进入租赁市场等多种形式，多渠道的消化库存商品住房，打通了保障性住房与商品住房之间通道。如20xx年10月，我市按照荆政办发[20xx]38号文件精神，启动收购温州大厦小户型库存商品住房作为公租房，共收购9套，635平方米，目前已经拨付收购资金217万元，开发企业将于今年8月交付使用。
2、货币化安置去库存。20xx年我市加大了棚户区改造和拆违控违的力度，我们紧紧抓住这一机遇，制定出台了《荆门市中心城区棚户区改造货币化安置暂行办法》（荆房征委[20xx]1号）和《市人民政府办公室关于规范中心城区拆违补偿政策的意见》（荆政办发[20xx]44号），在棚户区改造和控违拆违中，采取被征收人自主安置、政府采购房源安置、政府搭桥被征收人团购商品房安置等方式，大力推进货币化安置。东宝区海慧沟拆违是荆门市20xx年度一号工程，该片区共有违建楼11栋，房屋405套，总建筑面积3.774万平方米，涉及住户307户。在拟定拆违补偿方案中，市政府明确规定违建户全部通过购买库存商品房进行货币化安置，目前通过政府搭桥，采取竞争性谈判、政府公开征集等方式，在洋丰西山林语、洋丰嘉园、天鹅山庄三个小区中征集646套房源供违建户选择，307户全部在上述三个小区中全部安置到位。去年市中心城区棚改货币化安置总共1821户，棚改货币化安置比例达到51.89%，高出省定棚改货币化安置比例40%的目标近12个百分点，按户均110平方米计算，仅棚改货币化安置这一项，就消化了中心城区近20万平方米的商品住房库存。
3、市场引导去库存。去库存的真正主体在企业。我们在完善房地产市场预警预报体系的基础上，按照日统计，月监测，季分析的时间节点，每季度召开一次房地产市场形势分析会，定期公布房地产市场的运行情况，特别是分类通报新增土地购置数量、房地产开发投资、新开工项目与面积、销售面积、销售均价、库存商品房结构等情况，一方面引导开发企业通过营销模式电商化、建立线上社区服务平台、构建医养结合新型模式，加快库存商品房的销售。另一方面针对库存商品房主要集中在商品住房、商业用房的特点，积极引导开发企业探索商业综合体、工业地产、旅游地产、养老地产、农业地产等新领域，促进商品房开发类型多元化。20xx年，我市中心城区共批准预售商品房195.62万平方米，其中非住宅面积达54.77万平方米，占总量的28%，同比上升近10个百分点。全部非住宅地产中，属工业地产的一马光彩、鄂中再生资源、两岸三地华中创业中心等项目占了总量的19.4%，从参加座谈企业高管发言中我们了解到，他们采纳分析资料后，及时对未施工项目在户型设计、住宅与商业用房比例作出调整，有的甚至在可预见销售不畅情况下，主动降低了容积率。还出现了如东方国际广场的写字楼及福寿居的养老医疗类地产，企业项目种类呈现多元化趋势。
三、对我市房地产去库存的建议和对策
房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，而去房地产库存化，对于保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、防范社会风险、维护社会和谐稳定意义重大。根据我市房地产市场实际情况、目前面临的经济新常态以及发展新机遇，建议当前和今后一段时期主要抓好以下几方面工作：
1、继续落实房地产新政，促进房地产行业平稳发展
房地产业作为国民经济重要产业之一，平稳增长才是走可持续的科学发展之路，房地产市场过热或过冷都会影响整个行业的健康发展。全市上下要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识做好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性。要进一步落实房地产新政，切实履行政府部门管理职责，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，以提高政策的执行效果，强化监管职能，提高信息披露透明度，保持房地产市场健康稳定发展。
2、合理引导，积极鼓励住房消费
一是积极推动农民工市民化。对选择进城落户的新市民，其农村居民宅基地使用权、宅基地上房屋使用权、土地承包经营权、集体资产收益分配权等权益继续受法律保护。对进城购房不愿办理户籍迁移手续而只办理居住证的农民，依法享有与城市居民同等的社会保障、公共教育、医疗卫生、就业培训、公共文化、社会救助、计划生育等方面的权利，其子女进城接受义务教育的，享有与城镇居民子女同等待遇，由所在区教育部门统筹安排入学。明确土地双挂钩中补偿给农民的资金，可以到城区购买商品住房。此外，探索建立农村宅基地和土地承包经营权自愿有偿退出机制，鼓励、引导新市民按照流转、退出等方式处置农村宅基地和农村承包土地，增强农民的购买力。二是实行购房补贴优惠和房票政策。可借鉴外地经验，对在市城区购买新建商品住房的，由购房人凭网签合同备案证明和完税凭证向房管部门申请，由市财政部门给予安家补贴。试行房票制度，对市区内国有、集体土地上房屋被征收的，被征收人可凭房票自愿选择某一房地产项目安置，并可一次性享受18个月的临时安置补偿(助)费。被征收房屋的市民可用房票自购商品房，抵扣购房款时由参与房票安置的开发企业在正常市场售价基础上给予适当优惠，且购房成交价格不超过房票金额的部分免征契税。三是充分发挥住房公积金的支持作用。适当放宽优质楼盘在住房公积金贷款登记备案、贷款发放等方面的条件，将优质楼盘个贷放贷条件由原来的项目主体工程封顶调整为取得商品房预售许可证之时。将符合条件的新市民、农民、个体工商户纳入住房公积金制度的覆盖范围，支持缴存住房公积金的新市民、农民、个体工商户利用公积金购租住房，扩大住房消费；建立住房公积金资金使用调剂机制，在全市范围内实现资金盈缺调剂，平衡资金头寸，化解资金流动性风险。
3、创新商品房消化渠道，打通三个通道
重点就是在全面打通商品住房与保障性住房、棚改房、安置房三个通道。一是购买商品住房作为公租房由试点向符合条件的商品住房项目延伸。从20xx年开始，要整合中央、省、市保障房补贴和廉租住房易地建设资金，集中分批购买部分库存商品房房源用于公租房配租。二是货币化安置范围由棚改项目向所有房屋征收项目延伸。对城市规划区范围内城市基础设施建设等因公共利益征收的项目，除集体土地上已经开工建设的安置点外，一律不再新安排宅基地建房，原则上一律实行货币化安置。三是货币化安置方式由政府购买房源和组织团购安置向被征收人自主安置延伸。重点就是搭建征收项目安置房源库，打造安置房超市，引导、支持被征收人用货币补偿款自主购买商品住房，最大限度满足被征收人个性化多元化住房需求。
4、推进供给侧改革，确保市场有序供应
一是合理调控房地产开发用地。对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理，并根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应，管控好土地供应闸门，从源头上减少新的库存。对已供未开发用地，超过约定开工期限，但未达到闲置土地认定条件的项目用地，经房地产开发企业申请，可办理开、竣工延期，合理调整开发时序，放缓上市节奏，确保商品房有序供应。二是优化住房及用地供应结构。对于在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件强制性内容的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构；对已编制完成规划设计方案审批但尚未动工建设的地块，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。对已供未开发用地，根据市场状况，研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，用于国家支持的新兴产业、创新型产业、品牌商业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。
5、配套相关政策，优化发展环境
一是落实金融支持政策。认真贯彻执行国家有关支持房地产业发展的金融政策，制订有效措施，积极争取房地产开发贷款额度，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设的有市场前景项目的合理融资需求，并提高贷款授信审批效率，及时发放贷款，促进商品住房的开发建设。进一步缩短放贷审批周期，配足个人住房贷款额度，优先满足居民家庭贷款购买首套普通商品住房和改善性普通住房的信贷需求。每年年终，人行对各银行业金融机构年度发放的房地产项目开发贷款及个人住房贷款进行统计排名，相关部门根据排名情况，于下年度相应调整住房公积金、住宅专项维修资金等与住房相关联的存款支持。二是积极发展租赁市场。鼓励自然人、各类机构投资者等组建以住房租赁为主营业务的专业化经纪机构，通过长期租赁或购买库存商品房，开展规模化、专业化的租赁经营。鼓励房地产开发企业，在商品房库存中长期持有部分房源，直接向市场开展住房租赁规模化经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，顺应市场规律，调整营销策略，过先租后售、共有产权等模式运营商品房。三是优化发展环境，不断规范市场秩序。简化审批流程，减少住房开发审批的中间环节，同时适当降低房地产相关税费，并控制好土地出让价格。进一步规范市场秩序。加大房地产市场监管力度，严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度，为企业发展创造良好的空间。加快问题楼盘的处置进度，建立部门联动机制，尽快妥善解决存在的问题。四是进一步加强房地产市场监测和分析。继续完善房地产市场信息披露制度，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题。五是充分利用互联网优势，搭建好楼市交易平台，让房地产交易更加便利化和透明化，吸引广大购房需求者和投资商，甚至是外地人来荆门购房兴业。
房地发调研报告篇7
一、市基本概况
市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，20xx年生产总值147。39亿元，增长12。6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248。88亿元，增长11。3%，省20xx年县市国内生产总值前20名+人均gdp市位于省内第十二位。
二、市房地产行业前景
政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。
市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，gdp占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。20xx年市工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。城市建设步伐加快，城镇化水平达47。2%，比上年提高1。2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划，从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的城市，房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至20xx年，城市建设用地面积达30平方公里，城市规划区面积达180平方公里，市区人口达31万人。
三、市房地产行业市场调查
1、房贷市场余额：
随着近几年房地产的迅速发展，08年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场最大化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。
2、个人经营性贷款附房产抵押
市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展，企业家的有效资本运作，08年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司做为100%抵押担保贷款，使其资产最大化合理利用。
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